On ne la présente plus tellement elle alimente nos discussions (et nos journées de formation). Aujourd’hui, petit point sur les nouveautés de le Loi ELAN en matière de représentation en assemblée générale.
Un changement majeur pour la pratique : l’article 22 de la Loi de 1965 est ici refondu, complété, modifié (rallongé ?) …. En tout cas, on doit prendre en compte immédiatement les nouvelles règles.
J’allais dire dès aujourd’hui mais en fait c’était dès la fin novembre puisque ce qui suit est entré en vigueur dès la promulgation de la Loi. La grosse période des AG approchant à grand pas, il est temps de s’y pencher.
- Le pourcentage des voix : qui ne s’est jamais retrouvé en AG avec une pile de pouvoirs et 4 gentils copropriétaires en face qui ne pouvaient y prétendre car la règle des 5 % les limitait trop ? Désormais j’aurais presque tendance à dire qu’ils vont pouvoir en avoir 2 fois plus (sous toute réserve de calculs plus précis à l’appui de chaque feuille de présence). Car un mandataire peut recevoir plus de 3 pouvoirs si ses voix + celles de ses pouvoirs ne sont pas à plus de 10 % des voix du syndicat. Cela pourra certainement éviter quelques 2° lectures (économies de temps et d’argent)
- Un petit rappel, ou plutôt une formalisation officielle de ce que l’on savait déjà : En présence d’époux copropriétaires communs ou indivis les pouvoirs (et leurs limites) se calculent par personne et non pour le couple : cela signifie que chacun peut avoir ses 3 pouvoirs (ou 10 % …). C’était déjà la position de la Cour de Cassation et le débat est ici fixé clairement. Car c’était un vrai débat pour certains, j’ai moi-même eu besoin il y a quelques années de ressortir la jurisprudence existante pour justifier de la distribution, par le Président de séance, de pouvoirs à un couple, 3 pour monsieur et 3 pour madame (il est vrai qu’il fomentait alors un mini coup d’état sur les élections du CS; naïve que je suis, je n’avais rien vu venir !!!).
- Et justement quid des fameux pouvoirs en blanc ? Il est précisé dans la nouvelle version de l’article 22 que le syndic ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même. Rien de neuf encore ici, on le savait déjà et personne ne s’y amuserait … (Gare à tout gestionnaire qui se permettrait de dispatcher les pouvoirs reçus à l’agence à qui bon lui semble !) OK, mais on ne sait toujours pas à qui il faudrait les donner. La pratique penche pour certains vers le Président de séance (recommandé par la commission relative à la copropriété), pour d’autres vers le Président du CS (s’il y en a un, il est certes souvent Président de séance, mais pas toujours).
- Un autre point passé parfois inaperçu : la subdélégation. Elle est désormais de droit sauf refus exprimé du mandant. Ça évitera à certains copropriétaires de se poser des questions existentielles (« est-ce que je garde ce pouvoir ? je le donne à machin ? oui mais c’est pas marqué …)
- Après avoir facilité la représentation dans le cadre de la Loi ELAN, il fallait bien quand même que le législateur fasse un petit pied de nez aux syndics professionnels sinon c’était pas du jeu. Alors il est venu rajouter une incompatibilité pour recevoir des pouvoirs ou être président de séance : le concubin ! Mais pas seulement celui du syndic, aussi celui des préposés, et celui des ascendants et descendants du syndic et de ses préposés (et même donc les ascendants ou descendants du concubin du préposé !). A ce compte là on peut remonter loin dans l’arbre généalogique d’autant que finalement on peut se demander où et surtout quand commence le concubinage dont parle le texte.
Pas mal de petites choses à intégrer donc et à expliquer à vos copropriétaires lors des prochaines réunions.
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