Le contrat-type de syndic sanctionné par le Conseil d’État

Issu du Décret du 26 mars 2015, le contrat-type de syndic continue à faire parler de lui.

Suite à la demande de l’UNIS, la FNAIM, le SNPI et la CLCV, le Conseil d’État vient par un arrêt du 5 octobre 2016 de procéder à une annulation partielle ainsi qu’à une précision de certaines clauses.

Points ayant fait l’objet d’une annulation

On trouve ici les éléments contenus dans les points 9 et 9.2 (voir ici)

• Pour ce qui concerne le point 9 relatif aux frais et honoraires imputables au seul propriétaire : On parle ici des frais de recouvrement et de mutation. Dans la rédaction d’origine de ce point, les sommes prévues n’étaient pas imputables au syndicat des copropriétaires et donc de fait restaient à la charge du syndic en cas d’insolvabilité du propriétaire concerné. Par la suppression de la partie indiquant « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre », le Conseil d’État remet entre les mains de la copropriété la charge de ces sommes.

• Le point 9.2 fait état de l’imputation de la dépense liée à l’établissement du certificat de l’article 20 II (celui qui doit indiquer si l’acquéreur est ou non déjà copropriétaire dans l’immeuble et si à ce titre il a fait l’objet d’une procédure de recouvrement). Le Décret prévoyait que cette charge était due par le seul copropriétaire vendeur. Impossible dit le Conseil d’État car cela reviendrait à modifier l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 (celui qui prévoit, par dérogation à l’article 10 de cette même Loi, la liste des dépenses imputables au seul copropriétaire concerné). Or qui peut modifier un texte de Loi ? Uniquement le législateur. Donc le Décret du 26 mars 2015 ne pouvait faire cela et donc cette dépense ne peut être imputable au vendeur. Elle sera alors répartie au titre des charges communes générales entre tous les copropriétaires.

Points ayant fait l’objet d’une précision

• Les points 7.1.4 et 7.1.5 prévoient une baisse des honoraires de gestion courante en cas d’externalisation des archives et de non mise en place de l’extranet client. Il n’est rien indiqué lorsqu’il est décidé que le syndic s’en charge. Précision est donc faite ici que, a contrario, en cas de réintégration de ces prestations, le montant des honoraires de gestion courante se trouve augmenté des sommes qui étaient venues précédemment en déduction.
• Le point 9.1 du contrat-type relatif aux frais de recouvrement ne mentionne pas la prévision de plafonnement de ces frais. Pour autant, dans la clause 9.2, ce plafonnement est clairement indiqué. Le Conseil d’État précise que ce plafond, qui sera « bientôt » fixé par un Décret très attendu, concerne également les frais de recouvrement.
• Le point 8 prévoit les sommes que peut percevoir le syndic non professionnel et inclut notamment « une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété ». Il est ici précisé que ce n’est pas parce que le législateur a limité aux seuls copropriétaires la possibilité d’être syndic non-professionnel (article 17-2 Loi du 10 juillet 1965) qu’il a voulu par là-même leur interdire toute rémunération possible.
• Le 4° alinéa du préambule stipule pour sa part que le syndic ne peut percevoir de rémunération autres que celles prévues au contrat. Cela ne signifie pas pour autant qu’il lui est interdit de percevoir une rémunération en provenance d’un tiers mais que ladite rémunération pour être valable devra être prévue au contrat.

Il est certain que ce contrat-type continuera à faire couler beaucoup d’encre que ce soit au sujet de son contenu comme nous venons de le voir ici, mais également de sa mise en application qui ne semble pas faire l’unanimité.